✪土地買賣有限制地種嗎？
根據內政部統計，我國土地主要分為三大種類，分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。國家公園土地是不能進行土地買賣的，而其他兩種，則各別有遵循的法規，也依據各土地分類有所不同。
基本上，土地買賣沒有限制地種，民國89年1月28日農發條例修改前，限制只有農民才能購買農地，但修法後，放寬為「農地農用」，就是管地不管人，人人都可以買農地了。
✪土地買賣流程怎麼進行？
土地買賣看似錯綜複雜，其實，只要了解土地買賣流程就可以順利搞定。
步驟一：不動產經紀業者協助交易 vs 自行買賣交易
1.自行交易：雙方談定交易價格後，支付訂金並簽訂「不動產買賣契約書」。
2.透過不動產經紀業交易：
- 賣方與不動產經紀業者簽定『不動產委託銷售契約書』約定委託之買賣標的、收取服務報酬金額為實際成交價之一定比例(最高不得超過中央主管機關之規定)，及因買方違約導致買賣雙方解除不動產買賣契約者，服務報酬等事項。
- 不動產經紀業者應製作『不動產說明書』，及指派不動產經紀人簽章，經賣方簽認後，以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
- 不動產經紀業者如提出斡旋金之要求，應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之『要約書』，如買方選擇約定交付斡旋金，業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方於仲介買賣成交時，該斡旋金轉為定金，為買賣價金之一部份。如仲介買賣不成立時，不動產經紀業者所收之斡旋金，無息返還買方等權利義務。
- 買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方另行簽定『不動產買賣契約書』，並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，不動產經紀業者得協助辦理。
步驟二．簽訂《不動產買賣契約書》(支付頭期款)
- 賣方需準備：身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
- 買方需準備：身分證明文件。
簽約時，雙方對契約內容無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立若經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者應指派經紀人會同簽章。
買方支付頭期款，賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人所簽的不動產說明書，也視為買賣契約之附件。
步驟三．備證與用印(支付第2期款)
- 賣方需準備：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並加蓋專用印章。
- 買方需準備：印章、身分證明文件。
賣方在已填妥的登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方可用任一私章用印。
買方支付第2期款，賣方點收並簽收。
買方如果需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。
步驟四．完稅(支付第3期款)
- 賣方繳清土地增值稅款及欠稅費款。
- 買方繳清契稅款，並支付第3期款給賣方點收及簽收。買方開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票。
- 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應在通知日期親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額撥入賣方指定帳戶，或交付尾款時，雙方會同領款。
步驟五．繳交尾款(支付第4期款)
登記完竣後，買方支付尾款給賣方點收及簽收，賣方將本票還給買方或解除擔保。
辦理產權移轉、抵押權設定登記完成時，所有與買賣契約有關之費用，買賣雙方均需依規定繳納。
✪土地買賣注意事項有哪些？
進行土地買賣需要注意什麼，以下幾點千萬要留意：
- 是否可蓋房屋：每一塊土地都有容積率，規定土地所能蓋設房屋的面積，不同土地使用區，規定也不同。
- 土地產權是否完整：先確認土地產權的歸屬，是個人獨有，或多人共有，並確認土地產權是否有被限制權力行使。
- 土地面積使用率：買賣土地，除了看土地容積率外，也要注意土地的形狀是否不完整、過於分散，土地實際可使用的面積才是重點。
- 注意土地買賣售價：土地買賣查詢可參考實價登錄或政府公告的土地現有價值。
- 一個月內辦妥所有權轉移登記：土地買賣簽約後，要在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記，避免逾期被處罰緩。
✪共有土地買賣注意事項
- 需遵守共有土地優先購買權，先詢問其他土地持有人是否有購買意願。
- 辦理過戶時，需簽署共有人不優先購買的切結書，才能登記過戶。
- 共有人擁有優先購買權利，但若決定購買又反悔時，需負違約賠償責任。
- 共有人擁有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定都是相同的。
- 若未先通知土地共有人，就將土地賣給第三方，需負擔民事賠償責任。