你知道在土地買賣的流程中，常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？
這一篇文章就也來為你介紹土地的種類，讓你瞭解都市土地、非都市土地及國家公園土地等類型，在買賣上的管制及土地分類又如何的喔！
土地的種類有哪些？能蓋多少的房屋？
首先，當你要做土地買賣前，建議也要知道土地類型有哪些，目前根據內政部的國土總共分為三大種類：
1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）
國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。因此討論到買賣土地時，聚焦在都市土地和非都市土地分類上說明，兩者各自有其遵循管制的法令和土地分類也不盡相同。
都市土地：
都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：
（各類別的劃分、建蔽率和容積率則依各縣市政府有不同的規定。）
| 都市計畫 | |
|---|---|
| 市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫 | |
| 都市發展地區 | 非都市發地區 |
| 住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區 | 農業區、保護區、風景區、河川區、其他 |
| 類別 | 說明 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|---|
| 住宅區 | ● 為保護居住環境而劃定。 ● 該區內土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。 |
60% | 依各區域特性不同，分別訂定不同之容積率管制。 |
| 商業區 | ● 為促進商業發展而劃定。 ● 該區內土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。 |
80% | |
| 農業區 | ● 為保持農業生產而劃定。 ● 除保持農業生產外，僅得生產興建農舍、農業產業必要設施、休閒農業設施或農村再生相關公共設施。 |
● 農業產銷必要設施<60% ● 休閒農業設施<20% |
180% |
非都市土地：
非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。
非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。
| 使用 地類別 |
自地 自建 |
說明 | 特點 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 甲種 建築用地 |
可 | ● 一般農業區 ● 特定農業區內的建築用地 |
相較都市計畫內的住宅用地 生活機能及環境品質較差一點。 | 60% | 240% |
| 乙種 建築用地 |
可 | ● 鄉村區內的建築用地 ● 可供居住跟低強度的商業使用 |
● 相對甲建本區用人口密集度較高。 ● 缺乏完整的計畫道路規劃。 ● 未來房價上漲空間有限。 |
60% | 240% |
| 丙種 建築用地 |
可 | 山坡保育區內的建築用地。 | ● 通常需要整地。 ● 須完成水土保持相關保育計畫才能興建房子。 |
40% | 160%某些地區的政府會將容積降低降至80%，降低建築開發對環境的衝擊影響。 |
| 丁種 建築用地 |
否 | 一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地。 | ● 可以合法蓋工廠(申請工廠登記) ● 大多作為工廠使用為主 |
70% | 300% |